الاستثمار العقاري للمبتدئين

يقدم ريتش دليل الاستثمار العقاري الخاص به للمبتدئين، ولاحظ أنه يمتلك حاليًا 20 منزلًا مستأجرًا مدفوعًا لعائلة واحدة!

يمكن أن يكون الاستثمار في سوق الأوراق المالية أو الصناديق المشتركة هو المفتاح لأموالك المستقبلية، ومع ذلك، يجب أن يتم ذلك بمسؤولية والبدء مبكرًا للاستفادة من الفائدة المركبة.

أيضًا، أنا متأكد من أن العديد منكم يعتبرون العقارات وسيلة استثمار أخرى.

أعتقد أن هذه طريقة رائعة لإرساء الأساس لمستقبل مالي قوي، ومثل الاستثمار التقليدي إلى حد كبير، هناك مزايا كبيرة للبدء في وقت مبكر من الحياة.

إنها أيضًا أكثر طرق الاستثمار التي يساء فهمها ويسهل الفشل فيها.

لقد رأينا جميعًا أشخاصًا يكسبون ثروة من التقدير أو سمعنا عن الأشخاص الذين تحولوا من الغرق في الديون إلى أصحاب الملايين باستخدام استراتيجيات عدم تقليل الإنفاق.

هذا يمكن أن يكون مضللاً.

سأقدم اليوم أفكاري حول الاستثمار العقاري، وأوجهك في الاتجاه الصحيح، وأعطيك الأدوات التي تحتاجها لاتخاذ قرارات عقارية مستنيرة.

الثراء (والاستثمار العقاري للمبتدئين)

أعمل في الجيش منذ 18 عامًا وأعيش حاليًا في سيول، كوريا الجنوبية. لقد عشت في الخارج معظم حياتي المهنية. لقد غيرت العديد من المنازل أثناء الانتقال، واستثمرت في مبانٍ جديدة كل عام إلى 3 سنوات، أمتلك الآن 20 منزلاً مستأجرًا لعائلة واحدة يتم سدادها جميعًا.

وصلت إلى ما أنا عليه اليوم من خلال عيش حياة مقتصدة، والاستثمار بشكل جيد، والقيام باستثمارات عقارية ثابتة. لابد أنني ارتكبت أخطاء على طول الطريق. ربما يمكنني مساعدتك في تجنب بعض الأخطاء!

سأطلعك اليوم على أساسيات الاستثمار العقاري وأقدم لك بعض المفاهيم الخاطئة الشائعة.

ما سوف تتعلمه سوف يساعدك على اتخاذ قرارات مالية مستنيرة بشأن شراء عقار أو كعقار استثماري.

يبدأ الأمر بفهم الأرقام.

تعرف على الأرقام

سأريكم بعض القواعد والمفاهيم التي ستغير الطريقة التي تنظرون بها إلى العقارات، وفي حالتي فإن القاعدة الأكثر أهمية في العقارات هي قاعدة 1٪.

بمجرد أن تعرف هذه القاعدة، يمكنك على الفور إلقاء نظرة على سعر المنزل لمعرفة ما إذا كان لديه فرصة أن يكون استثمارًا جيدًا، وستعرف أيضًا ما إذا كنت تدفع مبالغ زائدة أو لديك فرصة للحصول على صفقة جيدة حقًا.

هذه القاعدة بسيطة ويمكن القيام بها في ذهنك.

ها نحن ذا.

قاعدة 1٪ – إذا تم تأجير المنزل بما لا يقل عن 1٪ من تكلفة الشراء، فقد يكون استثمارًا جيدًا.

تأخذ تكلفة الشراء في الاعتبار التكاليف الأخرى للتجديد أو الاستعداد للانتقال إلى المنزل.

على سبيل المثال، شراء منزل بمبلغ 80000 دولار وإصلاحه بمبلغ 20000 دولار سيكلف 100000 دولار للحصول عليه.

ووفقًا لقاعدة 1٪، يجب أن تستثمر ما لا يقل عن 1000 دولار شهريًا (1٪ من 100000 دولار) لتحصل على فرصة أن يكون استثمارًا جيدًا.

هذه القاعدة تقديرية، وبمجرد أن تقرر أن هذا قد يكون صفقة جيدة، ستجري المزيد من البحث وستحصل على جميع المعلومات الممكنة حول دخلك الفعلي ونفقاتك لتقدير عائدك المستقبلي على الاستثمار بدقة.

ارتفاع تكلفة مناطق المعيشة

هل سمعت يومًا أحدهم يشتكي من أنه يعيش في سان فرانسيسكو أو مدينة نيويورك وبالتالي لا يمكنه الاستثمار في العقارات؟

أعتقد أنهم على حق، فإن قاعدة 1٪ تخبرك لماذا، إذا اشتريت منزلًا مقابل 900 ألف دولار لكنك قمت بتأجيره مقابل 3000 دولار شهريًا، فلن تقترب من قاعدة 1٪، وهي استثمار خاسر.

سوف يجادل البعض بأنك تعوض عن ذلك بالتقدير، والتي أسميها أسطورة التقدير، في حين أن التقدير يكون في بعض الأحيان أكبر في مناطق ارتفاع تكلفة المعيشة، إلا أنه غير مستقر بمرور الوقت، وعلى المدى الطويل، فهو أفضل قليلاً من بقية البلاد، فلا تقع في حب الإعلانات المبالغ فيها.

يجادل الكثير من الناس بأنه من الأفضل شراء منزل وإنفاق المال على الإيجار، وعندما تقوم بتحليل الأرقام، غالبًا ما تجد أن الإيجار أفضل من الشراء في كثير من الحالات.

أحد الأسباب هو أنه في السنوات القليلة الأولى من القرض، تدفع مبلغًا أقل بكثير مما قد تعتقده، إنها مصلحة في الغالب، وهذا بسبب الطريقة التي يعمل بها إطفاء القروض.

أيضًا، يعتقد بعض الناس أن دفع الرهن العقاري قد يكون أرخص من دفع الإيجار في بعض المدن، وهذا قد يكون صحيحًا، ولكن هناك الكثير من التكاليف (إصلاحات، صيانة، نفقات رأسمالية، ضرائب، رسوم جمعية التأمين على المنازل) التي يجب دفعها شهرياً بعد سداد قيمة الإيجار.

عادةً لا توجد نفقات تتجاوز الإيجار.

أسطورة التدفق النقدي

كثير من الناس يمتلكون بالفعل عقارات مستأجرة ويعتقدون أنهم يكسبون المال منها، في حين أنهم في الواقع قد يكسبون القليل من المال أو لا يكسبون شيئًا على الإطلاق.

لفهم هذا المفهوم، سأعطيك ثاني قاعدة عقارية مفضلة لدي، قاعدة 50٪.

قاعدة 50٪ – سيتم إنفاق ما يقرب من 50٪ من إجمالي الإيجار لمنزل الأسرة الواحدة على النفقات.

تتضمن أمثلة النفقات: الضرائب والتأمين والصيانة ورسوم اتحاد مالكي المنازل والنفقات الرأسمالية وإدارة الممتلكات وغير ذلك.

تذكر أن دفعة الرهن العقاري غير مشمولة في هذه النسبة 50٪.

وهذا مهم جدًا!

يأتي المبلغ الذي تحصل عليه إلى المنزل كدخل إضافي أو تدفق نقدي بعد 50٪ من الرسوم ومدفوعات الرهن العقاري، والتي يتجاهلها معظم الناس عند إخبار الناس بالتدفقات النقدية لديهم.

مثال:

اشتريت منزلًا بقيمة 100000 دولار وأجرته مقابل 1000 دولار شهريًا، وكان هناك 500 دولار شهريًا نفقات.

لنفترض أن مبلغ قرض الرهن العقاري الخاص بك هو 600 دولار شهريًا.

أخبر أصدقاءك أن التدفق النقدي الخاص بك هو 400 دولار شهريًا لأن إيجارك يتراوح بين 1000 دولار – 600 دولار للرهن العقاري = ربح 400 دولار.

في الواقع، لديك حوالي 500 دولار من النفقات ورهن عقاري بقيمة 600 دولار، وإجمالي نفقاتك هو 1100 دولار شهريًا، بالإضافة إلى 1000 دولار كإيجار، ولديك تدفق نقدي سلبي قدره 100 دولار شهريًا.

لا تفزع بعد، هناك عدة طرق لعلاج هذا:

• ابحث عن طرق للحصول على رهن عقاري أقل، سواء كان ذلك بدفعة أولى أعلى أو معدل فائدة أفضل
• شراء المنزل بسعر أرخص
• البحث عن طريقة لرفع الإيجار
• إدارة الممتلكات بنفسك (تفترض القاعدة 50٪ أن لديك شركة إدارة)

الشؤون المالية

أريد أن أتحدث عن الشؤون المالية، متى تكون مستعداً لشراء منزل خاص بك؟ منزل استثماري؟

كما قد تتذكر، أنا أملك 20 منزلاً مدفوع الأجر، ولن أجلس هنا وأخبرك أن سداد الرهن العقاري مبكرًا هو السبيل الوحيد للانطلاق، ولكن له مزاياه.

أريد أن أتحدث عما أعتقد أنه استثمار عقاري خطأ أو غير مسؤول.

أعتقد أنه يجب عليك الاستثمار في العقارات من وجهة نظر القوة المالية، يجب عليك ترتيب رأس المال الخاص بك قبل الدخول.

أنا متأكد من أنك سمعت عن أشخاص يشترون عقارات بدون نقود أو بأموال قليلة وسوء ائتمان، وهناك معلمو عقارات سيقنعونك باستخدام أموال شخص آخر، أو الحصول على سلفة نقدية على بطاقات الائتمان الخاصة بك، من 401k، أو الأفضل من ذلك، الاقتراض من 401K  الخاص بجدتك لتمويل صفقتك.

لا أعتقد أن فكرة استخدام أموال الآخرين، واستخدام أقل قدر ممكن من الأموال الخاصة بك، وتحمل أكبر قدر ممكن من الديون ليست بالضرورة استراتيجية استثمار سليمة.

بعض الناس يصبحون أثرياء بسرعة بهذه الطريقة، لكن الكثيرين يزيدون الأمر سوءًا لأنفسهم وللأشخاص البائسين الذين يقنعونهم بالاستثمار معهم (آسف، جدتي، سمعت أن وول مارت توظف!).

مرة أخرى، في هذه الحالة، فإن وسائل الإعلام والكتب والمواقع العقارية والمعلمين كلها تبالغ في الأمور.

لا تصدقوا ذلك.

في منازلك القليلة الأولى، اعمل بأمان.

قم بسداد الديون، وخاصة ديون بطاقات الائتمان، قبل أن تدخل عالم العقارات.

قم بزيادة نقاطك لسداد قروض السيارات والطلاب قبل الاستثمار في العقارات، وهذا هو أسلوبي الشخصي، لكن البعض قد يعتقد أنه صعب للغاية.

أحب ادخار ما يصل إلى 20٪ دفعة أولى ثم الحصول على قرض عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا بسعر فائدة منخفض.

أقل من 20٪ وأنت تهدر أموالك على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، بالإضافة إلى أنه إذا كان السوق ضدك وتحتاج إلى البيع، فليس لديك أي ملكية في العقار، فإن انخفاض 20٪ على الأقل هو طريقة آمنة للانطلاق.

ثم أستخدم قواعد 1٪ و 50٪ كنقطة بداية للبحث عن عقارات للشراء، بمجرد شراء منزل ولديك مستأجر، تأكد من أن لديك القليل (أو ربما الكثير) من التدفق النقدي، ثم تبدأ في الادخار لدفع دفعة أولى أخرى ونأمل أن تكرر هذه العملية.

الهدف هو التأكد من أن منزلك الأول قد أصبح استثماراً جيداً قبل الانتقال إلى منزل آخر، ويتطلب منزلك الثاني أيضًا دفعة أولى، سيشعر بعضكم أن دفعة مقدمة بنسبة 20٪ غير منطقية، نعم، لكنني فعلت ذلك بدخل عسكري، وهو ما أرى أن الكثير من الناس يفعلونه عندما يكونون جادين في الادخار.

أيضاً، تراوحت أسعار المنازل التي اشتريتها في ألاباما من 30 ألف دولار إلى 60 ألف دولار، واستوفت هذه قاعدة 1 ٪، ولدي تدفق نقدي جيد، وهو ممكن تمامًا إذا كنت بحاجة إلى دفعة أولى بنسبة 20 ٪!

ربما لا يتعين عليك شراء منزل بهذا السعر الرخيص، لكنني أعتقد أنني أوضحت أن شراء العقارات في منطقة معيشة مرتفعة التكلفة ليس خطوة حكيمة.

الاحتياطيات النقدية

مشكلة أخرى أواجهها مع الشعار الذي يقول: ” لا نقود، لا مشكلة، وشراء منزل بلا نقود!” هي فكرة عدم وجود احتياطيات نقدية، أنا أؤمن بالتخطيط لسيناريوهات أسوأ والاحتفاظ ببعض النقود في البنك في حالة حدوث خطأ ما.

كم تبلغ قيمة النقد؟

إذا لم يكن لديك دخل، فمن الجيد أن تحتاج إلى الاحتفاظ باحتياطيات نقدية لمدة ستة أشهر لدفع رهنك العقاري وجميع النفقات المرتبطة به (بما في ذلك التأمين والضرائب).

تذكر، إذا كان مسكنك الأساسي (أي المنزل الذي تعيش فيه الآن) به رهن عقاري، فمن المهم أن يكون لديك احتياطي نقدي لهذا المنزل كما هو الحال بالنسبة للعقار الاستثماري الخاص بك.

تعد قاعدة الستة أشهر قاعدة جيدة لسببين: أولاً، تمنحك الوقت للعمل على قانون مورفي، وقد تفقد وظيفتك، وقد لا يتم استئجار المنزل، وقد تحدث إصلاحات باهظة الثمن دفعة واحدة، من يدري!

والسبب الآخر هو أن هذا هو ما تطلبه معظم البنوك للحصول على قرض، إذا كان لديك عقارات استثمارية، فسوف يرغبون في رؤية ستة أشهر من الاحتياطيات النقدية لكل عقار، بما في ذلك الإقامة الأساسية، مما يجعلك مستعدًا لاقتراض المال مقابل شراء المنزل رقم  3 أو 4 من البنك.

هذا الاحتياطي النقدي لستة أشهر هو مجرد قاعدة عامة، إذا كان لديك احتياطي نقدي كبير مثلي، فستكون هناك حاجة أقل للاحتياطي النقدي، وإذا كان منزلك به تدفق نقدي ضئيل، فقد تحتاج إلى المزيد لتكون على بر الأمان.

المهم هو أنه يمكنك النوم جيدًا في الليل مع العلم أن لديك ما يكفي من المال لحدث أو حدثين غير متوقعين.

ثقف نفسك

تحتاج إلى اختيار مقدار معين من الوقت، ولكن ليس كثيرًا، لتثقيف نفسك في مجال العقارات، وامنح نفسك ثلاثة إلى ستة أشهر وقم بقراءة جميع المعلومات الممكنة، ثم التزام ببعض الإجراءات (بمجرد أن تكون جاهزًا ماليًا)، يقرأ بعض الأشخاص المدونات والكتب إلى الأبد، لكنهم لا يتخذون أي إجراء ملموس.

المرشدون

بمجرد قيامك بأداء واجبك وتعلم القليل عن العقارات من خلال البحث، فقد حان الوقت للعثور على مرشد. أنت بحاجة إلى شخص كان ناجحًا في نوع الاستثمار العقاري الذي تريد القيام به، وسترغب في أن يقوم شخص ما بترديد الأفكار أثناء قيامك بعملية الشراء الأولى، وشخص ما للتحدث معه عندما تواجه مشكلات صعبة.

إن العثور على مرشد هو أمر أرى أن الناس يفعلونه بشكل خاطئ طوال الوقت، لا تعثر على المستثمر المفضل لديك فقط وترسل بريداً إلكترونياً إليه وتطلب منه أن يكون مرشدك، فهذا يحدث كثيرًا، وأعتقد أن معدل نجاحه هو 0٪.

قال براندون تورنر ذلك بشكل أفضل في أحد كتبه العقارية، قال إن طلب شخص لا تعرفه ليكون مرشدك يشبه مطالبة شخص ما بالزواج منك في الموعد الأول.

أقترح العثور على مرشد ليس له حضور إعلامي حتى الآن، والذي قد يُطلب منه الاستفادة.

يوجد في معظم المدن مؤتمرات لجمعية المستثمرين العقاريين (REIA) يمكنك حضورها. يمكنك أيضًا استخدام المنتدى على Biggerpockets.com لمقابلة المستثمرين العقاريين في مدينتك.

أيضًا، تحتاج إلى إيجاد طريقة لجعلها تعمل لصالحهم، وإيجاد طريقة لتزويدهم بالقيمة، وربما تقوم ببعض الأعمال نيابة عنهم مجانًا وسيقدمون لك النصح والإرشاد أثناء تقدمك من خلال شراء أول عقار استثماري لك.

كنت أتجنب استخدام كلمة مرشد عند إجراء محادثات مع مرشدين محتملين، إنها كلمة غريبة تتطلب الكثير من الاستثمار والوقت، وأعتقد أن العلاقة بين المعلم والمتعلم هي شيء يتطور بشكل طبيعي بمرور الوقت، ولا يتم استخدامه فعليًا.

ملخص

أنت تعرف ما يكفي لتكون مستثمراً الآن.

لا يزال هناك الكثير لنتعلمه قبل الخروج وشراء العقارات بالفعل.

ستحتاج إلى بناء فريق يمكنه مساعدتك، بما في ذلك وكيلك العقاري، وشركة إدارة الممتلكات، والمقاول، وشركة العقارات، والمحامي، والمقرض، على سبيل المثال لا الحصر.

تحتاج إلى تعلم كيفية تقديم العروض.

بخلاف وكلاء العقارات ونظام القوائم المتعددة (MLS)، أين يمكنك العثور على صفقات جيدة؟

مالبيديا

كيفية إعداد الميزانية